Investir dans un appartement en France voisine.
Du neuf à moins de 30 minutes de Genève, loué à des frontaliers payés en francs. Le bon régime fiscal dépend surtout de votre statut et de votre horizon.
Pourquoi le Genevois français
- Une demande locative record : Genève a délivré 24 835 nouveaux permis frontaliers en 2024, le plus haut niveau depuis 1989.
- Des locataires jeunes et payés en francs : six nouveaux frontaliers sur dix ont entre 20 et 34 ans.
- Des prix deux à trois fois inférieurs à Genève, et 2 à 3 % de frais de notaire dans le neuf.
Quel régime pour vous
Trois questions décident : combien de temps vous gardez le bien, où vous êtes imposé, et si vous acceptez une société.
| Régime | Engagement | Détention | Pour qui |
|---|---|---|---|
| LMNP | Aucune durée légale | Nom propre | Petites surfaces, horizon souple |
| Jeanbrun | 9 ans minimum | Nom propre ou société | Résident fiscal français, tranche élevée |
| LLI | 15 ans minimum | Société obligatoire | Patrimoine long terme |
| LLI + Jeanbrun | 15 ans | Société obligatoire | Constitution sur 15 ans et plus |
LMNP, la location meublée
Vous louez meublé et, au régime réel, vous amortissez le logement et le mobilier : l'impôt sur les loyers est effacé pendant dix à quinze ans. Aucune durée d'engagement, aucun plafond de loyer ni de ressources.
Idéal pour les studios et deux-pièces proches du Léman Express. À savoir : depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Très efficace pendant la détention, moins à la sortie.
Jeanbrun, le statut du bailleur privé
Il remplace le Pinel depuis le 21 février 2026. Vous louez nu, en résidence principale du locataire, pendant neuf ans minimum, sous plafonds de loyer et de ressources. En échange, vous amortissez 80 % du prix hors foncier, à 3,5 % par an en loyer intermédiaire (4,5 % en social, 5,5 % en très social).
Valable partout en France dans le neuf, pour les achats jusqu'au 31 décembre 2028. Reprendre le logement avant neuf ans fait perdre l'avantage.
LLI, le logement locatif intermédiaire
Achat obligatoirement via une société (SCI, SARL de famille), en zone tendue : le Genevois est en zone A. Location à loyer plafonné pendant quinze ans minimum.
Deux avantages : une TVA à 10 % au lieu de 20 % (environ 8 % du prix économisés à l'achat) et un crédit d'impôt égal à la taxe foncière pendant vingt ans.
Attention : la société doit exister avant la réservation. Dans l'autre sens, l'opération ne fonctionne pas.
LLI et Jeanbrun combinés
Si le bien remplit les deux conditions, les avantages se cumulent : TVA réduite et taxe foncière effacée côté LLI, amortissement côté Jeanbrun, avec une seule grille de loyer à respecter. Le montage le plus efficace sur quinze ans et plus, à condition d'accepter une société à au moins deux associés.
Votre statut change le calcul
Vos loyers sont imposés en France, au barème, avec vos autres revenus. Plus votre tranche est élevée, plus Jeanbrun est intéressant.
Frontalier : votre canton change le calcul
Selon votre canton d'emploi, votre salaire est imposé à la source en Suisse ou en France. Cela ne change pas l'imposition des loyers, mais change votre tranche, donc l'intérêt réel de Jeanbrun : un frontalier genevois et un frontalier vaudois n'arrivent pas au même résultat à salaire égal. Un chiffrage à faire avec un fiscaliste franco-suisse.
Le plafond des niches fiscales
Si vous atteignez déjà le plafond de 10 000 € (dons, emploi à domicile…), l'amortissement Jeanbrun s'ajoute sans être plafonné, ce que le Pinel ne permettait pas.
Vous pouvez acheter et louer en France sans restriction. Vos loyers sont imposés en France, à 20 % minimum. Le LMNP est souvent le meilleur point de départ : l'essentiel de l'avantage Jeanbrun ne vous est pas accessible.
Votre imposition en détail
Taux minimum de 20 % jusqu'à un certain seuil, 30 % au-delà, sauf si le taux moyen de votre foyer sur vos revenus mondiaux est plus bas. Affilié à la sécurité sociale suisse, vous payez 7,5 % de prélèvement de solidarité au lieu de 17,2 %. En Suisse, le bien et ses loyers sont exonérés mais comptent pour fixer votre taux, sur le revenu comme sur la fortune. Au-delà de 1,3 million d'euros d'immobilier en France, l'IFI s'applique.
Pourquoi Jeanbrun vous profite moins
L'amortissement réduit bien vos loyers imposables. Mais le vrai levier du dispositif, imputer le déficit sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, suppose un revenu global français, que vous n'avez pas. Le déficit ne se reporte que sur d'autres loyers nus en France. Jeanbrun garde donc un intérêt surtout si vous avez plusieurs biens loués nus en France.
Acheter maintenant, vous installer plus tard
Louer le bien le temps de votre transition puis le reprendre pour l'habiter : c'est d'abord un investissement. Sous Jeanbrun, reprendre le logement avant neuf ans fait perdre l'avantage, y compris rétroactivement. Le LMNP laisse la porte ouverte à tout moment, avec la réintégration des amortissements à la revente. C'est le choix par défaut de ce montage : dites-nous votre horizon d'installation avant de réserver.
Vous investissez via une société
Jeanbrun et le LLI sont ouverts aux sociétés à l'impôt sur le revenu (SCI, SARL de famille), pas à celles à l'IS. Une société à l'IS amortit le bien comptablement, sans plafond de loyer ni durée d'engagement, mais sans TVA réduite ni Jeanbrun. Pour un résident suisse, les parts de SCI entrent dans la fortune imposable du canton. Ce choix se fait avant de créer la société, avec un fiscaliste.
Questions fréquentes
Puis-je revendre avant la fin de l'engagement ?
En Jeanbrun, revendre ou reprendre le logement avant neuf ans fait perdre l'avantage. En LMNP, rien ne vous retient, mais les amortissements reviennent dans la plus-value. En LLI, l'engagement de quinze ans porte sur la société. Choisissez d'abord selon votre horizon réel.
Et si le locataire ne paie pas ?
Une assurance loyers impayés couvre les loyers et les frais de procédure, si le dossier du locataire respecte ses critères. Dans le neuf en zone tendue, la vacance est faible.
Qui gère la location si je vis en Suisse ?
Un administrateur de biens local : mise en location, états des lieux, quittances, incidents. Comptez 6 à 10 % des loyers.
Puis-je acheter à plusieurs ou via une société depuis la Suisse ?
Oui. Une SCI est ouverte aux non-résidents, et c'est même la condition d'accès au LLI.
Et si le chantier prend du retard ?
La vente sur plan est encadrée : garantie d'achèvement, paiements au rythme des travaux, cas de retard prévus au contrat. Voir les garanties.
Informations générales, exactes à la date de publication. Les plafonds de loyer et de ressources sont révisés chaque année. Faites valider votre montage par un fiscaliste avant de vous engager.
Dites-nous où vous en êtes
Indiquez votre statut, votre budget et votre horizon : le promoteur du programme concerné vous recontacte directement. Service gratuit.